近兩月23城限購調整落地，市場期待政策“接力”
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21世紀經濟報道記者李莎 實習生黃婷婷 北京報道10月24日，上海金山區出臺人才安居政策。其中提到，符合一定條件的非滬籍人才，在上海繳納社保或個稅3年以上、且在上海無住房的，可購買一套房，同時購房資格由居民家庭調整爲個人。實施細則劃定了重點轉型區域人才購房政策實施範圍，包括濱海城區、高新社區、亭楓社區三個重點區域，共計36.2平方公里。
雖然金山位於上海遠郊，但金山此舉仍被視爲上海限購政策鬆動的重要導向。在9月19日廣州調整限購政策之後，上海金山發文支持人才購房，一線城市限購優化又進一步。
包括廣州和上海在內，21世紀經濟報道記者不完全統計發現，9月以來天津、瀋陽、大連、南京、蘭州、蘇州、濟南、青島、福州、鄭州、珠海、合肥、廈門、武漢、無錫、長沙、西安、成都、寧波、中山、杭州等23個城市對限購政策進行優化，包括縮小限購區域甚至解除限購、取消特定面積段房屋限購、降低本地或外地戶籍家庭購房門檻、定向優化人才或多子女家庭購房政策、取消法拍房限購等。
其中瀋陽、大連、南京、蘭州、濟南、青島、福州、鄭州、合肥、武漢、無錫、寧波和中山等13個城市全面取消限購。
中指研究院市場研究總監陳文靜向21世紀經濟報道記者表示，綜合來看，放鬆限購有利於爲市場釋放更多住房需求，從而帶動房地產市場活躍度提升。短期來看，優化限購政策落地對一線城市市場產生一定帶動效果，但其持續性尚不穩定。若限購政策進一步跟進調整，一線城市市場有望逐漸企穩恢復。
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着眼二線城市，陳文靜認爲，部分核心二線城市近期以優化非核心區限購爲主，未來政策優化有望逐漸向核心區過渡，其餘城市限購政策或將全面取消，但政策效果或弱於一線城市。
13城全面放開限購
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9月伊始，天津四部門就聯合發佈樓市新政，將限購範圍縮小爲市內六區。不僅如此，爲進一步吸引人才安居樂業，天津新政定向推出人才購房支持政策，即非天津籍大學畢業生在限購區域內無住房的，可憑勞動合同或企業註冊證明和畢業證，購買一套住房。
緊接着，在天津發文之後一週的時間內，瀋陽、大連、南京和蘭州進一步加大限購政策調整力度，全面取消限購，居民在當地購房不再受住房總套數限制，力圖穩住當地住房消費。
此外，蘇州、濟南、青島、福州、鄭州、珠海、合肥、廈門、武漢、無錫、廣州、長沙、西安、成都、寧波、中山、杭州和上海等地也陸續對限購政策進行優化。實際上，截止到目前，大部分執行限購的二線城市都對當地限購政策進行了調整優化。
在近兩月調整限購的23個城市中，瀋陽、大連、南京、蘭州、濟南、青島、福州、鄭州、合肥、武漢、無錫、寧波和中山等13個城市全面取消限購，其中有8個城市爲省會城市。
其他城市的限購調整主要涉及以下幾個方向。
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一是縮小限購範圍。如天津將限購範圍調整爲市內六區，廣州將限購區縮小到越秀、海珠、荔灣、天河、白雲（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鍾落潭鎮）、南沙等區，廈門取消島外四區限購，西安二環以外區域不再執行限購等等。
二是取消特定面積段房屋限購。如蘇州不再對購買120平方米及以上商品房進行購房資格審覈；再如在成都限購區域內，購買144平方米以上住房的，不再審覈購房資格，希望藉此進一步釋放當地改善性住房需求。
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三是降低本地或外地戶籍家庭的購房門檻。如珠海明確外地戶籍家庭可購買兩套住宅；再如廣州將非本地戶籍家庭購房的個稅或社保繳納要求，從5年降低到2年；又如長沙明確，本地和外地戶籍家庭在長沙購買首套房，均不再需要提供購房證明。
四是定向優化人才或多子女家庭等特定羣體的購房政策。如西安規定，符合當地購房資格的二孩及以上家庭，在限購區域限購套數的基礎上，可新買一套住房；與之類似的還有成都，提出二孩家庭在限購區域購房套數可增加1套，三孩及以上家庭總套數可增加2套。
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另外，部分地區也對之前市場過熱時期的法拍房限購、離婚套數認定的限購政策補丁進行優化。如杭州取消法拍房競買人“須符合本市住房限購政策”的限制；西安提出夫妻離異後，任一方在限購區域購買住房的，不再覈查離異前家庭住房總套數。
政策效果有待鞏固提升
諸葛數據研究中心不完全統計發現，截止到9月30日，有超200個城市出臺鬆綁政策，調控次數超500次。其中，9月政策鬆綁次數達144次，創今年以來月度調整頻次新高。而在各類政策中，限購是最有力的政策方向之一。
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一線城市限購政策優化，一定程度上帶動了市場活躍度提升。如廣州優化限購政策，疊加房企加快推貨促銷，9月下旬新房銷售量明顯上升，政策效果有所顯現。10月廣州個別樓盤集中開盤，人氣及到訪量上升。
中指數據顯示，10月1-22日，廣州新房成交48.9萬平方米，同比增長20.8%。第43周（10月16日-22日），廣州新房成交17.8萬平方米，環比有所下降，但仍處今年6月以來周度較高水平。短期來看，廣州政策效果仍將持續一段時間。
另外，諸葛找房數據研究中心監測發現，9月二線城市銷售面積804萬平方米，環比上漲13%，仍低於去年同期。
但從受訪情況來看，政策效果的持續性還有待加強。如在熱點城市成都，一位品牌房企市場部人士向21世紀經濟報道記者表示，樓市新政對市場有影響，但效果持續的時間並不長，當地市場成交經歷了一個升起又回落的過程，目前成交量已降回9月平均水平。
“政策帶動積累的購房資格釋放，其後市場又迴歸常態，就我瞭解全國很多城市都是這樣。”前述人士說。
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瀋陽的樓市表現相對弱於成都，當地一位頭部房企人士告訴21世紀經濟報道記者，現在當地限購放開了，但政策對市場的影響並不大，其服務企業的樓盤銷售不甚理想。
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪也有類似的發現，她向21世紀經濟報道記者表示，限購放鬆所帶來的效果相對明顯，但仍不及預期，持續性也並不理想。
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但關榮雪並不悲觀，在她看來，目前政策持續放鬆是一個良好的開端，後續仍需要出臺進一步的實質性利好政策來鞏固加持，期待進一步加大樓市鬆綁力度。與此同時，居民就業、收入情況改善緩慢，會在一定程度上牽制樓市消費力的復甦。
一線城市向來是全國樓市的風向標。日前上海外地戶籍單身人才購房政策鬆動，爲一線城市限購調整釋放了更積極的信號。對此陳文靜認爲，未來北京、深圳相關政策亦有跟進預期，有望按照因區、因需施策的原則，優化限購政策。
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如在限購區域方面，北京、深圳核心區保持限購仍有必要，但郊區庫存壓力突出，郊區限購政策有望得到優化。
在購房門檻方面，目前北京、深圳非本地戶籍人口購房仍需五年（或連續60個月）社保或個稅繳納證明，近期廣州降低購房的社保或個稅年限，爲其他城市提供了參考。成都和廈門等地取消特定面積段房屋限購支持改善性住房需求，也爲一線城市放鬆限購政策提供了方向。
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除此之外，陳文靜認爲，法拍房、非住宅、離婚購房等限購政策亦有望逐步放鬆，精準釋放購房需求。
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關榮雪也認爲，一線城市仍然具備限購放鬆的空間和可能。加之當前房地產市場情緒仍然較低，復甦依然承壓，一線城市“領頭羊”作用需要發力，不排除後續北京、深圳也會逐漸放開普宅市場的限購政策，但政策大概率或爲局部放鬆，比如針對特定羣體放鬆、小範圍放鬆，或對外圍區域進行放鬆。
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